Entreprisekontrakter

En entreprisekontrakt, også kaldet en entrepriseaftale, indgås typisk mellem en bygherre – den der vil have bygget noget, og en entreprenør – den som udfører arbejdet, f.eks. en håndværker. I entreprisekontrakten fastsættes de nærmere vilkår for bygherrens og entreprenørens aftale. Det fremgår f.eks. typisk hvad for et arbejde, der skal udføres, og hvornår det skal være klar. Derudover bruges kontrakten også til løsning af mulige konflikter, og derfor fremgår det også typisk af kontrakten, hvad der skal gælde, hvis aftalen eksempelvis ikke overholdes.

Hvad er en entreprisekontrakt?

En entreprisekontrakt er, sammenlignet med andre aftaler, typisk en større aftale bestående af mange bilag. Det kan være bilag som eksempelvis tegninger, tekniske beskrivelser, aftalevilkår, tidsplaner og tilbudslister. Derudover er en entreprisekontrakt næsten altid en aftale af længerevarende karakter, og der kan derfor komme flere aftaler til undervejs. Det kan f.eks. være ekstraaftaler, der ændrer entreprenørens ydelse. En entreprisekontrakt består derfor sjældent af blot et tilbud og en accept.
Selve dokumentet med betegnelsen ”entreprisekontrakt” er kontrakten mellem parterne i den snævre forstand, men hele aftalegrundlaget og kontraktens materiale er det, man betegner som entreprisekontrakten i bredere forstand. Det er typisk entreprisekontrakten i den brede forstand, der giver grundlag til uenigheder.

Indgåelsen af entreprisekontrakten

Indgåelse af en entreprisekontrakt starter typisk ved, at bygherren giver entreprenøren en opfordring til at komme med et tilbud.
Selve indgåelsen af entreprisekontrakten kan være kompliceret, da der kan opstå spørgsmål om, hvad selve aftalen skal indeholde. Derfor er det oftest en god ide at indgå en entreprisekontrakt, hvor man præcist får slået fast, hvad der er aftalt. Det er især relevant, hvis forhandlingerne har stået på i længere tid.

Allerede i starten af forhandlingerne er det vigtigt, at materialet er klart og præcist. Hvis materialet er uklart, vil det som hovedregel kunne komme bygherren til ”skade”, og bygherren kan derved risikere at skulle betale ekstraudgifter.

Er der formkrav til en entreprisekontrakt?

Der er ingen formkrav til en entreprisekontrakt, men det anbefales altid, at parterne udarbejder en skriftlig aftale. Hvis parterne senere laver aftaler udover entreprisekontrakten, eksempelvis om noget ekstraarbejde, er det også en god ide at bekræfte aftalen skriftligt. Dette sker typisk ved brug af aftalesedler. Skriftlighed er derfor ikke en betingelse for, at aftalen er gyldig, men det er den helt klare anbefaling.

Hvorfor er det vigtigt er lave en entreprisekontrakt?

En entreprisekontrakt er en vigtig måde at få fastslået, hvilke rettigheder og pligter entreprenøren og bygherren har overfor hinanden i forhold til det konkrete byggeri. Da entreprisekontrakter typisk er af længerevarende karakter og ofte omhandler store beløb, bruges entreprisekontrakten også til at fastsætte regler for løsning af muligt opstående konflikter. Derfor er entreprisekontrakter også typisk skriftlige og detaljerede.

Hvad kan en entreprisekontrakt indeholde?

En entreprisekontrakt bør beskrive entreprisen, hvilke parter, der er i aftalen, og fristerne for det arbejde, som skal udføres. En entreprisekontrakt kan f.eks. også vedrøre eventuelle underentreprenører.

Betaling og betalingsplan

En entreprisekontrakt indeholder også typisk entreprisesummen, da det er vigtigt at tage stilling til omfanget og prisen for entreprisen.
Derudover er betalingsformen og andre betalingsbetingelser typisk fastsat, så der ikke er tvivl om, hvordan og hvornår der skal betales.
En entreprisekontrakt indeholder også tit en betalingsplan. Det er især vigtigt for bygherren at få fastlagt en løbende betaling i tilfælde af entreprenørens konkurs.
Der er to typemåder at opstille en betalingsplan på. En betaling kan ske i faste tidsintervaller eller efter pejlemærker. Hvis der betales efter faste tidsintervaller, vil bygherren betale løbende som byggeriet skrider frem f.eks. 1-2 gange om måneden. Ved betaling efter pejlemærker, betales der typisk en procentsats af entreprisesummen, eksempelvis ved lukning af råhus eller rejsning af spær.

Er der ikke indgået en betalingsplan mellem parterne, er det imidlertid i AB 18 § 36 bestemt, at entreprenøren, efter skriftlig anmodning til bygherren, to gange hver måned har ret til betaling for kontraktmæssige arbejder og materialer, der er henholdsvis ydet og leveret på byggepladsen. Entreprenøren kan endvidere kræve betaling for materialer mv., som er købt af entreprenøren og ikke er leveret på byggepladsen. Såfremt bygherren kræver det, skal entreprenøren stille sikkerhed for kontraktmæssig levering, jf. AB § 9. Sikkerhedsstillelsens størrelse skal svare til den krævede betaling (inklusive moms) for de ikke-leverede materialer.

 

Sikkerhedsstillelse

I en entreprisekontrakt aftales typisk også, hvordan parterne skal stille sikkerhed for betaling. Bygherren skal stille sikkerhed for entreprisesummens betaling, og entreprenøren stiller også typisk sikkerhed for at arbejdet vil blive udført.

 

Tidsplanen

Et andet vigtigt element i entreprisekontrakten er tidsplanen. Aftalen indeholder typisk et start- og sluttidspunkt. Som entreprenør bør man sikre sig, at der fastsættes en realistisk tidsplan. Det er vigtigt for bygherren, at arbejdet er færdigt til tiden. Derfor er det også vigtigt at have med i kontrakten, hvad konsekvenserne er, hvis tidsplanen ikke overholdes. I en entreprisekontrakt aftales der typisk dagbøder, og parterne fastsætter derudover også i kontrakten størrelsen på dagbøder.
Hvis det ikke i kontrakten er aftalt, at der pålægges dagbøder, skal bygherren dokumentere, at han har lidt et tab som en følge af forsinkelsen i entreprisen.

 

Ekstraarbejde

Ekstraarbejde er også altid en god idé at få aftalt på skrift, så bygherren ved, hvad det kommer til at koste, og tilsvarende for entreprenøren, er det vigtigt at være sikker på at få betaling herfor. Det er en god ide at få fastlagt nogle generelle regler i entreprisekontrakten for ekstraarbejde. Det aftales ofte, at ekstraarbejder ikke kan iværksættes uden bygherres skriftlige godkendelse.

 

Gyldighedsrækkefølge

Da en entreprisekontrakt består af flere dokumenter, vil det altid være relevant at aftale hvilke dokumenter, der har forrang i forhold til hinanden. Det er relevant, da en entreprisekontrakt har et bredt aftalegrundlag med mange bilag, og der kan derfor forekomme uoverensstemmelse mellem dokumenterne i kontrakten. Parterne kan vælge at opstille dokumenterne i en rangfølge. Dette kan også kaldes for en gyldighedsrækkefølge eller en prioritetsrækkefølge. Det er vigtigt, at denne rangorden indgår klart og tydeligt i aftalen. Hvis en rangfølge ikke er aftalt, og dokumenterne er uoverensstemmende, skal konflikten løses ved fortolkning.

 

Yderligere indhold i entreprisekontrakten

Bygherrens tilsyn og kvalitetssikring er også et emne, der typisk er indeholdt i en entreprisekontrakt. Derudover indeholder aftalen også typisk en fuldmagt og forsikringsforholdene.
Derudover er det vigtigt at få aftalt rammerne for en eventuel konflikt- og tvistløsning i kontrakten, især hvis en opstået tvist skal løses ved voldgift.

 

AB 18

Parterne kan også aftale, at de benytter sig af standardvilkår eksempelvis AB 18. Det er her tilstrækkeligt, at parterne blot henviser til, at AB 18 er gældende. Parterne kan også vælge konkret at fravige nogle af reglerne i AB 18. Det er vigtigt at både henvisningen til AB 18, men også de konkrete fravigelser fremgår tydeligt af kontrakten.

Det ovenfor anførte om entreprisekontrakts indhold er ikke udtømmende, da alle byggerier er forskellige, og tilsvarende er indholdet af kontrakten. Det skal dog pointeres, at det særligt er relevant at komme ind på ”hvem”, ”hvad” og ”hvornår” og ”hvor meget”.

Har du brug for hjælp?

Når en bygherre og en entreprenør skal til at indgå en entreprisekontrakt, vil der kunne opstå nogle konflikter, da bygherrens interesser sjældent er overensstemmende med entreprenørens. Tilsvarende er det vigtigt at få tilpasset aftalen præcist til parternes byggeri, da det er vigtigt, at aftalen bliver så klar og præcis som muligt. En klar og præcis aftale gør det nemmere at løse uenigheder efter aftalen, i stedet for at ende i en voldgifts- eller retssag. Vi står ved Entrepriseret.dk klar til at hjælp jer. Du er velkommen til at kontakte os på telefon 70 10 13 30 for en uforpligtende indledende samtale om jeres situation. I har også mulighed for at skrive direkte til os ved hjælp af kontaktformularen her.