Rådgiverkontrakter

Ved komplicerede og større byggerier antager bygherren ofte en teknisk rådgiver, der hjælper bygherren med at få projektet gjort til en realitet. Rådgiverens opgave er at stå på bygherrens side, når der indgås aftaler med bygherren om entreprisen. Der kan både være tale om arkitekter og rådgivende ingeniører. I de tilfælde, hvor bygherren engagerer en rådgiver til at rådgive bygherren i sit projekt, er det altid en god ide at få lavet en rådgiverkontrakt. I den følgende afsnit kan du læse meget mere om rådgiverkontakter og hvad du skal være særligt opmærksom på i denne forbindelse.

Hvad er en rådgiverkontrakt?

En rådgiverkontrakt vedrører typisk et byggeprojekt og den rådgivning, man får i forbindelse hermed. Der tages udgangspunkt i aftalen for at se, hvad rådgiverens opgaver er. I den forbindelse er det vigtigt, at aftalen bliver udformet præcist og konkret efter den rådgivning, som den enkelte bygherre vil have til sit projekt.

Der kan både være tale om teknisk rådgivning, arkitektonisk rådgivning eller økonomisk rådgivning. Det kan også være en aftale om alle de førnævnte typer af rådgivning, i så fald kaldes det totalrådgivning. Det kan derudover også være aftalt, at rådgiveren skal føre tilsyn med entreprenørens udførelse eller forestå byggeledelse.

Den ene part i en rådgiverkontrakt er rådgiveren, og modparten i kontrakten betegnes typisk ”klienten”, fordi det ikke er sikkert, det er en bygherre, men kan også være en totalentreprenør.

Der kan være mange grunde til at lave en rådgiverkontrakt, men det er blandt andet for at fastlægge, hvilken ydelse og modydelse, som rådgivningen skal omhandle. Nogle gange indgår en bygherre en aftale med en rådgiver, da bygherren mangler at få sit projekt detaljeret, og andre gange, har bygherren selv planlagt hele projektet, men mangler blot yderligere rådgivning.

Hvad indeholder en rådgiverkontrakt?

Det aftales typisk i rådgiverkontrakten, hvilken rådgivning der er tale om, og det er i den forbindelse vigtigt at få præciseret, hvad ydelsen består af. På den måde kan parterne også efterfølgende aftale ekstrarådgivning. Hvis rådgivningens omfang og genstand ikke præcist er beskrevet, kan der nemt opstå en konflikt om, hvad der er ekstrarådgivning, og om der i så fald skal ske betaling heraf. Derudover kan aftalen også med fordel vedrøre den situation, hvor rådgiveren skal erlægge en merydelse, ekstraarbejde, der ikke er omfattet af den aftalte opgave.

Økonomiske forhold

Derudover indeholder en rådgiverkontrakt typisk bestemmelser om de økonomiske forhold, herunder honorarform, rådgiverens ansvar og forsikring.
Det er relevant i aftalen at få fastsat, hvordan betaling skal foregå, og hvornår der skal betales. Det forekommer mest typisk, at rådgivningen betales efter regning, men andre betalingsformer kan også forekomme.

Tidsfrister

I rådgiveraftaler er det relevant at få fastsat tidsfrister, så rådgivningen kommer til at passe med projektet. Derudover kan der aftales dagbod, hvis rådgiveren overskrider de aftalte frister.

Rådgiverens ansvar

En rådgiverkontrakt kan også indeholde regler om ansvar for mangler, fejl og forsømmelse i rådgivningen. Herunder kan aftalen også omhandle rådgiverens ansvar for at holde sig inden for bygherrens budget. Sådanne forhold kan med fordel være aftalt nærmere i en rådgiverkontrakt.

Rådgiverens underretningspligt

Fra retspraksis er der udviklet nogle uskrevne regler om underretningspligt, som rådgiveren har i forhold til bygherren, og nogle af disse er også indeholdt i ABR 18, jf. nærmere nedenfor.

Hvad er ABR 18?

Når parterne indgår en rådgiverkontrakt, kan de vælge at henvise til og derved følge de regler, der fremgår heraf. Man kan også opbygge aftalen sådan, at man overordnet følger ABR 18, men på nogle konkrete områder fraviger reglerne. ABR 18 er derfor et frivilligt aftalegrundlag, kaldet et ”agreed document”, som parterne i en rådgiverkontrakt kan vælge at vedtage.

Er der formkrav?

Der er ingen krav om, at en rådgiverkontrakt skal aftales skriftlig. Dog indgås der typisk skriftlige aftaler, og det anbefales også klart, at rådgiverkontrakter indgås skriftligt. Tilsvarende anbefales også, at aftaler om ekstraarbejde bekræftes eller aftales skriftligt.

Typer af rådgivning

Man deler typisk rådgivning op i to typer af rådgivning. Der er ”Delt rådgivning”, hvor arkitekter og ingeniørens ydelse er fastlagt i hver sin kontrakt. Der er i en sådan situation to forskellige kontrakter og aftalerne er her uafhængige af hinanden.
Den anden type rådgivning er ”Totalrådgivning”. Her får bygherren rådgivning inden for hele byggeprojektet. Totalrådgivning er rådgivning i alle byggeprojektets dele og kan være fra start til slut i projektet. Det er både teknisk, arkitektonisk og økonomiske rådgivning, og det hele er samlet i én rådgiverkontrakt. Totalrådgivning betegner også den situation, hvor bygherren har en rådgiver, der selv sørger for rådgivning fra underrådgivere.
Det kan også forekomme, at bygherren engagerer en særlig rådgiver, der skal yde bygherrerådgivning. Dette forekommer i blandt andet totalentreprise.

Underrådgiver

I det omfang, det er sædvanligt eller af mindre væsentlig betydning, at opgaven udføres i underrådgivning, kan rådgiveren overlade opgavens udførelse til andre. Med underrådgivning menes der således, at bygherrens rådgiver engagerer hjælp til at udføre dele af sin opgaver overfor bygherren. Dette kan være en fordel for bygherren, da han så kun har én kontraktpart, og derfor undgår diskussioner om ansvarsfordeling, såfremt der er fejl i rådgivningen. Der vil eksempelvis være tale om en underrådgiver, hvis bygherre antager en arkitekt til at færdigprojektere et byggeri, hvorefter arkitekten antager en ingeniør til at forestå beregningerne.

Bygherren kan derfor have behov for at fastsætte begrænsninger for, hvilke underrådgivere, der må anvendes, sådan at bygherren kan være sikker på at rådgivningens kvalitet er tilstrækkelig høj. Dette kan imødekommes ved, at der i kontrakten aftales, at hele eller bestemte dele af opgaven skal udføres af rådgiveren selv eller en bestemt underrådgiver, således at det kræver bygherrens godkendelse, hvis rådgiveren ønsker at overlade udførelsen til andre.

Rådgiveransvar inden for byggeri

En rådgiver er ansvarlig efter dansk rets almindelige erstatningsregler for fejl og forsømmelser ved opgavens løsning. Dvs. de almindelige erstatningsbetingelser skal være opfyldt:

  • Der skal foreligge et ansvarsgrundlag for rådgiveren
  • Der skal foreligge et tab for bygherren
  • Der skal være årsagsforbindelse herimellem
  • Årsagsforbindelsen skal være adækvat, og bygherren må ikke have udvist erstatningsfortabende egen skyld

Rådgiverens ansvar vurderes ud fra, hvorvidt rådgiverens handling eller undladelse lever op til det adfærdsmønster, som man på tidspunktet for handlingen eller undladelsen må forlange af en teknisk rådgiver. Dog bliver rådgiveren ikke ansvarlig for driftstab, avancetab eller andet indirekte tab.

Hvis der foruden rådgiveren er en eller flere andre ansvarlige over for bygherren for et tab i forbindelse med et bygge- eller anlægsarbejde eller forberedelsen hertil, hæfter rådgiveren kun for så stor en del af bygherrens tab, som svarer til den del af den samlede skyld, der er udvist af rådgiveren.

Der kan mellem parterne aftales et begrænset ansvar for rådgiveren.

Hvem skal bevise, at der er tale om en mangel?

Udgangspunktet er, at der er ligefrem bevisbyrde. Det betyder, at den som har en påstand må føre bevis for den. Det er derfor bygherren, der skal bevise, at den tekniske rådgiver har handlet ansvarspådragende ved udførelsen af sit arbejde, og at dette har medført et økonomisk tab for bygherren.

Denne bevisbyrde kan være svær at løfte. Derfor bør man overveje at indhente en erklæring, der efterfølgende kan anvendes som et bevis i en potentiel sag hos både domstolene og ved voldgiftsretten. Du bør dog være opmærksom på, at retterne ikke altid træffer afgørelse i overensstemmelse med erklæringens indhold. Man kan derfor også overveje at indhente yderligere bevis i form af udtalelser fra den tekniske rådgivers brancheorganisation for at fastlægge kutymer, krav og god skik inden for den pågældende branche.

Hvad siger praksis?

I sagen TBB 2020.198 VBA rettede bygherren et erstatningskrav mod totalrådgiveren for projektmangler på en samlet værdi på kr. 7.650.000. Som bevis for sin påstand fremlagde bygherren en række aftalesedler, hvorpå der var anført årsagskoder/stikord som f.eks. “projektmangel”. Sagen blev behandlet ved voldgiftsretten, der slog fast, at bygherre ikke havde løftet bevisbyrden for, at rådgiveren havde handlet ansvarspådragende. I den forbindelse udtaltes det, at en benævnelse om “projektmangel” på en aftaleseddel ikke var tilstrækkeligt bevis for, at rådgiveren var erstatningsansvarlig som følge af ansvarspådragende adfærd.

Er der en tålegrænse for rådgiverens ansvar?

Når man skal behandle en rådgivers ansvar, er det vigtigt at have for øje, at denne skal behandles særskilt fra entreprenørens. Man skal derfor holde rådgiverens ansvar adskilt fra entreprenørens efterfølgende behov tidsfristforlængelser eller betaling for ekstraarbejder, selvom disse behov opstår som følge af rådgiverens projektfejl.

Det skyldes, at rådgiveren ofte vil have behov for at foretage projektændringer og eller -tilpasninger i løbet af byggeprocessen, idet projektmaterialet ikke nødvendigvis kan udføres fejlfrit under projekteringsfasen.

I ovenstående voldgiftssag, TBB 2020.198 VBA, frifandt voldgiftsretten totalrådgiveren for betaling af erstatning, fordi totalrådgiveren ikke havde handlet ansvarspådragende som følge af, at der under en byggeperiode opstod behov for at foretage projektrettelser, projektafklaringer og projektopfølgninger, der kunne begrunde krav fra entreprenøren på merbetaling.

Dog udtalte voldgiftsretten, at omfanget vil afhænge af byggeriets størrelse og karakter. Efter bevisførelsen i den pågældende sag fandtes det godtgjort, at projektændringer lå under grænsen for, hvad der kunne accepteres – også selvom der var tale om et byggeri af en vis størrelse og kompleksitet.

I en anden voldgiftskendelse, TBB 2021.1009, har voldgiftsretten udtalt, at der ikke gælder en generel tålegrænse for, hvilke projekttilretninger der ikke kan anses som projektmangler. I sagen gjorde totalrådgiveren gældende, at der gælder en generel tålegrænse for, hvornår visse projektændringer ikke er ansvarspådragende for totalrådgiveren.

Voldgiftsretten udtalte i den forbindelse, at det ved byggerier af en vis kompleksitet og størrelse vil være sædvanligt, at der foretages projektændringer i løbet af byggeprocessen, som udføres som ekstraarbejder, uden at dette medfører et ansvar for rådgiveren.

I forlængelse heraf understreger voldgiftsretten dog, at dette er ikke ensbetydende med, at der gælder en generel tålegrænse for projektfejl, hvorfor enhver projekttilretning under et bestemt beløb, ikke kan anses for en projektændring uden for mangelsbegrebet. Ændringer der kan betegnes som bagateller, vil dog ikke være ansvarspådragende for rådgiveren.

 Er der konsekvenser ved standsning af arbejdet?

Dette spørgsmål tog voldgiftsretten stilling til i en nyere kendelse TBB 2023.393. I sagen blev det fastslået, at totalrådgiveren ikke var erstatningsansvarlig for projektfejl, idet bygherren havde standset byggeriet, hvorved entreprenøren var blevet frataget muligheden for at lave tilretninger under udførelsesprocessen.

I sagen fandt voldgiftsretten, at hovedprojekterne flere steder ikke var udført i overensstemmelse med god projekteringsskik. Voldgiftsretten lagde dog vægt på byggeriets kompleksitet (ligesom i TBB 2020.198 VBA), og konstaterede på grundlag heraf, at totalrådgiveren alligevel ikke var ansvarlig for projektfejl, idet projektet var: “brugbart under forudsætning af, at der skete tilretning i samarbejde med entreprenøren under udførelsen”.

Advokatgruppen bemærker

Kendelsen i TBB 2023.393 adskiller sig fra TBB 2020.198 VBA (se ovenfor), da det i denne sag blev fastlagt, at der ikke var blevet projekteret i overensstemmelse med god projekteringsskik. Det kan forekomme bemærkelsesværdigt, at voldgiftsretten fastslår, at totalrådgiveren, på trods heraf, ikke har handlet helt eller delvist ansvarspådragende.

Ifølge kendelsen begrunder voldgiftsretten sit resultat med, at bygherren havde frataget totalrådgiveren muligheden for at lave projekttilretninger og -afklaringer. Det ville imidlertid også forekomme uhensigtsmæssigt, hvis bygherren kunne afskære totalrådgiveren fra at lave tilpasninger og ændringer med det formål at fremtvinge en erstatningspligt for totalrådgiveren. Voldgiftsrettens kendelse kan derfor være begrundet i et ønske om, at i de situationer hvor projektfejl er af relativ beskeden karakter (selvom god skik er tilsidesat), skal totalrådgiveren have mulighed for at lave projekttilretninger og -afklaringer. Som det fremgår ovenfor, hænger det også sammen med, at rådgiverens ansvar skal holdes adskilt fra entreprenørens.

Brug for juridisk bistand?

Hvis du har brug for hjælp til din rådgiverkontrakt, så står vi hos Entrepriseret.dk klar til at hjælpe dig. Du er velkommen til at kontakte os på telefon 70 10 13 30 for en uforpligtende indledende samtale om jeres situation. Du har også mulighed for at skrive direkte til os ved hjælp af kontaktformularen.