Totalentreprisekontrakter

Totalentreprise er en entrepriseform, hvor totalentreprenøren står for projektet fra start til slut. Totalentreprenøren står både for udførelsen og projekteringen, og har hovedansvaret og skal derfor også sørge for, at alt udføres som aftalt og leveres til tiden.

Det er også totalentreprenøren, der har styringen med dem, som skal være med til at udføre det konkrete projekt, herunder arkitekter, ingeniører, bygningskonstruktører og underentreprenører.

Totalentreprenøren leder dermed byggeriet indtil det afleveres. Det er med andre ord totalentreprenøren som skal have det store overblik. Det kan dog eventuelt være en god idé at hyre en tilsynsførende, der kan foretage et uvildigt tilsyn af projektet.

Læs mere om totalentreprise og hvordan denne entrepriseform typisk bruges her. 

Totalentreprisekontrakten

Formålet med totalentreprisekontrakten er overordnet at fastslå, hvilke pligter parterne har overfor hinanden i forhold til udførslen af det konkrete byggeri. En aftale mellem en bygherre og totalentreprenør vedrører ofte store projekter og dermed også store beløb. Det er ofte projekter, der forløber over længere tid, og derfor kan forholdene også ændre sig løbende, hvilket øger risikoen for konflikter. Derfor er det altid en god idé at få udarbejdet en skriftlig kontrakt, som parterne kan henholde sig til, hvis der opstår en tvist eller konflikt.  Der er dog ikke et krav om skriftlighed, men det er den helt klare anbefaling, at totalentreprisekontrakter indgås skriftligt.

Hvad kan en totalentreprisekontrakt indeholde?

En totalentreprisekontrakt kan indeholde mange forskellige punkter. Det er i den forbindelse vigtigt at fremhæve, at ingen kontrakter er ens, og at alle kontrakter bør tilpasses det enkelte byggeprojekt. Dog er der nogle forhold som typisk går igen. Herunder er nævnt nogle af de mest almindelige og relevante forhold, som er en god idé at regulere på forhånd.

Tidsplan

En tidsplan er stort set altid relevant for en aftale om totalentreprise. Især for bygherren er det vigtigt, at aftalen indeholder et start- og sluttidspunkt, så bygherren kan være sikker på at få sit projekt færdigt til tiden. Ved totalentreprise er der også typisk fastsat helt afgørende tidsfrister for pejlemærkerne i projektet, dette kaldes også mellem-frister.

I den forbindelse er det også en god idé at aftale nærmere, hvad der skal ske, hvis projektet ikke kan leveres til det aftalte tidspunkt. Ved forsinkelse af projektet pålægges det oftest totalentreprenøren at betale dagbøder. Dagbøder kan forekomme i eksempelvis et fast beløb eller en promillesats. Hvis parterne ikke har aftalt dagbøder, skal bygherren bevise, at han har lidt et tab ved forsinkelsen af projektet.

Betaling og betalingsplan

Det kan altid anbefales parterne at fastlægge en betalingsplan, herunder hvordan og hvornår, der skal betales. Typisk aftales det, at bygherren skal betale løbende. Det kan være en fordel for bygherren, hvis entreprenøren f.eks. går konkurs, mens byggeriet stadig er i gang.

Der er særligt to forskellige måder, som man typisk opbygger en betalingsplan på. Der kan bl.a. betales i faste tidsintervaller, eksempelvis 1-2 gange månedligt, svarende til, hvor langt byggeriet er skredet frem. En anden måde er, at man aftaler at betale efter pejlemærker i byggeriet, f.eks. at der skal betales en procentsats af entreprisesummen efter lukning af råhus eller rejsning af spær.

Ekstraarbejde

Da totalentreprise typisk strækker sig over længere tid, forekommer det ikke sjældent, at der skal laves ekstraarbejde. Entreprenøren vil i en sådan situation kræve en yderligere betaling end den oprindeligt aftalte entreprisesum, da arbejdet går ud over det arbejde, der oprindeligt er aftalt. Derfor er det altid en god ide at få aftalt ekstraarbejdet skriftlig, så parterne er enige om, hvad der er aftalt af ekstraarbejde. Det samme gør sig gældende, hvis der sker ændringer i kontrakten.

ABT 18

I entreprisekontrakter, herunder også kontrakter om totalentreprise, vælger parterne ofte at anvende standardvilkår. ABT 18 er de standardvilkår, som parterne i en totalentreprise kan vælge at anvende. AB-vilkårene er frivillige aftalegrundlag. Parterne kan enten vælge at aftale, at hele ABT 18 skal anvendes, men kan også vælge, at det kun er udvalgte dele af ABT 18, der anvendes. Det skal blot fremstå klart og tydeligt i kontrakten, hvordan parterne vælger at tage brug af AB-vilkårene. Netop fordi vilkårene er frivillige, kan man også sagtens vælge at indgå en individuel totalentreprisekontrakt.

Rangorden

Typisk består en totalentreprisekontrakt af selve kontrakten samt et aftalegrundlag bestående af blandt andet tegninger, tidsplan, tekniske beskrivelser og diverse andre bilag. Derfor kan man også risikere, at nogle af bilagene ikke stemmer overens og måske er direkte i strid med hinanden på nogle punkter. Derfor kan det være en god idé at aftale en rangorden, som bilagene skal følge ved eventuelle uoverensstemmelser.

Sikkerhedsstillelse

Parterne kan i en totalentreprisekontrakt vælge at aftale, at der skal stilles sikkerhed for betaling af entreprisesummen. Derudover kan det også aftales, at entreprenøren stiller sikkerhed for arbejdets udførelse. Det kan herudover aftales nærmere, hvordan der stilles sikkerhed.

Brug for juridisk bistand?

Advokatgruppen rådgiver en lang række både private og professionelle bygherrer, og derudover også alle typer af entreprenørvirksomheder. Vi står klar til at hjælpe jer med rådgivning og udarbejdelse af en totalentreprisekontrakt, og kan også hjælpe, hvis I senere støder på en uenighed vedrørende kontraktens fortolkning eller andre dele i byggeriets proces.
I er velkommen til at kontakte os på telefon 70 10 13 30 for en uforpligtende indledende samtale om jeres situation. I har også mulighed for at skrive direkte til os ved hjælp af kontaktformularen.